Si te sientes perdido al preguntarte cómo comprar un departamento de inversión, tengo que decirte que has llegado al artículo adecuado.
Todos sabemos que se trata de una decisión muy importante. Y hay detalles que no puedes dejar pasar si lo que buscas es que esa inversión sea la correcta y te dé buenos resultados con el paso de los años.
¿Cómo asegurarte de que todo salga bien y sea una versión exitosa y rentable?
En este artículo te lo voy a contar, ya que al haber comprado 10 departamentos antes de los 30 años, las he vivido todas..
Y eso es lo que hoy te voy a revelar, para que puedas hacer exactamente lo mismo.
¿Qué debes tener en cuenta antes de invertir en departamentos?
Si bien puedes sentirte algo perdido al pensar cómo comprar un departamento si recién estás iniciando, no hay duda de que es una excelente forma de aprovechar tus ahorros y multiplicar tu patrimonio con el paso de los años.
Aunque es fundamental recordar que esta decisión jamás debe ser tomada a la ligera. Por eso a continuación te comparto 6 pasos clave para tu primera compra:
1.Selección de propiedad:
Cuando te preguntes cómo comprar un departamento y elegirlo de forma acertada, será esencial no dejarte influir por tus gustos personales, ya que “no vivirás en él”. Aquí los factores clave a tener en cuenta:
Rentabilidad: Determina cuánto puedes ganar arrendando el inmueble.
Puedes aprender a calcular la rentabilidad utilizando los 5 INDICADORES DE RENTABILIDAD de mi artículo dedicado.
También es importante que revises la tasación online a ver si está a precio de mercado o bajo o sobre mercado. Aquí puedes tasarlo gratis.
Ubicación: Decide bien en qué barrio o comuna invertir. A continuación te dejo la LISTA DE MEJORES COMUNAS 2024.
Fecha de entrega: Compara entre entrega inmediata o entrega futura (en verde o en blanco).
Tipología: Evalúa si prefieres una tipología más chica y con un poco más de rentabilidad (1 dormitorio y 1 baño) o una tipología un poco más grande pero con menos rotación (2 dormitorios y 1 o 2 baños).
Análisis de posible plusvalía futura:
Te recomiendo que hagas una investigación a fondo y detallada para estimar de cuánto podrá ser el aumento en el valor de tu propiedad conforme pase el tiempo.
A continuación te dejo mi artículo si te interesa aprender qué fijarte particularmente en cada uno, para realizar una buena investigación previa: 10 FACTORES PARA IDENTIFICAR UNA OPORTUNIDAD CON ALTA PLUSVALÍA.
Analizar si optarás por renta corta o renta tradicional:
Cuando te preguntes cómo comprar un departamento recuerda que el arriendo por día utilizando por ejemplo la plataforma de Airbnb, puede ofrecer mayor rentabilidad y flexibilidad, aunque implica una mayor gestión y está influido por la estacionalidad turística. Requiere inversión y tiempo, pero permite usar la propiedad en vacancia.
En cambio, el arriendo anual proporciona estabilidad y flujo constante, ideal para quienes prefieren una menor carga administrativa y previsibilidad financiera.
La elección entre ambos dependerá de tu capacidad de gestión, tolerancia al riesgo y metas financieras. Si deseas estudiar con mayor profundidad cuál conviene en tu caso te recomiendo que visites mi artículo: ARRIENDO POR DÍA VS ARRIENDO AÑO CORRIDO.
2.Cómo pagar el pie
Después de elegir la propiedad cuando te preguntes cómo comprar un departamento, es fundamental planificar cómo financiar el pie de tu inversión, que generalmente constituye entre un 20% o 10% del valor total de la propiedad.
Vas a contar con 2 opciones principales: usar tus ahorros, o buscar un proyecto que te permita pagarlo en muchas cuotas.
Si prefieres la segunda opción, es recomendable seleccionar un departamento cuya construcción aún no haya iniciado o esté en etapas tempranas, lo que se conoce como departamentos en blanco o en verde.
Estos te van a ofrecer más flexibilidad para pagar el pie en muchísimas cuotas antes de la entrega (30 y hasta 50 cuotas para que te des una idea).
A su vez otra opción muy buena es utilizar el bono pie, aquí te dejo cómo usarlo.
Este enfoque cuando te preguntes cómo comprar un departamento te permitirá asegurar tu propiedad, sin comprometer tu flujo de efectivo de inmediato. Por eso se consolida como una excelente estrategia, a pesar de que cada vez sea menos frecuente.
3.Requisitos para el crédito hipotecario
Cuando te preguntes cómo comprar un departamento será vital comprender las condiciones claves para obtener un crédito hipotecario.
Antes de comprar, será esencial que compares exhaustivamente las condiciones que ofrecen los bancos o mutuarias, y considerar opciones de tasas mixtas, variables o fijas, ya que estas pueden influir en la rentabilidad a largo plazo.
Necesitarás también acreditar ingresos constantes mediante un contrato de trabajo con al menos un año de antigüedad. Además, deberás presentar las últimas tres liquidaciones de sueldo y un certificado que acredite tu antigüedad en el empleo.
Si tienes dudas sobre este paso cuando pienses en cómo comprar un departamento, a continuación te dejo mi artículo donde te lo explico detalladamente los REQUISITOS PARA CRÉDITO HIPOTECARIO.
Estos documentos serán esenciales para que las entidades financieras evalúen tu capacidad para asumir el crédito.
4. Aprovechar todos los beneficios tributarios
Recuerda que en Chile puedes hacer uso de los siguientes beneficios tributarios cuando te preguntes cómo comprar un departamento:
DFL2: El beneficio DFL2 en Chile es una norma que otorga incentivos tributarios a propietarios de viviendas de hasta 140 m². Sus principales ventajas incluyen la exención de impuestos por ingresos de arriendo (hasta dos propiedades), la reducción de contribuciones de bienes raíces y el acceso a créditos fiscales.
Puedes ver más sobre esto aquí: DFL2 EN CHILE.
Recuperación de IVA: La recuperación del IVA en Chile permite a los inversionistas recuperar el IVA pagado al comprar una propiedad nueva. Esto ocurre cuando el «IVA crédito fiscal» supera al «IVA débito fiscal». El Servicio de Impuestos Internos (SII) adelanta el total del saldo a favor seis meses después de la compra.
El IVA suele ser del 19%, pero en propiedades puede reducirse al 14%-16%. Esta ventaja mejora la rentabilidad, pero solo aplica a propiedades nuevas y en ciertas condiciones exentas de IVA.
Puedes ver más sobre esto aquí: RECUPERAR IVA EN CHILE.
Beneficio Tributario de hasta 5 Millones: Se otorga mediante un «crédito tributario reembolsable». Esto permite reducir el impuesto del Global Complementario o recibir un reembolso de hasta 16 UTM (aproximadamente un millón de pesos chilenos) al adquirir viviendas nuevas con crédito hipotecario, siempre que cumplan con los requisitos establecidos. Puedes ver más sobre esto aquí: BENEFICIO TRIBUTARIO PARA COMPRAR VIVIENDA.
Beneficio 55bis: cuando te preguntes cómo comprar un departamento, recuerda que el artículo 55 bis permite a las personas que han obtenido un crédito hipotecario deducir los intereses pagados del crédito de su base imponible al calcular el Impuesto Global Complementario. Esto reduce la carga tributaria, facilitando el acceso a viviendas para quienes utilizan créditos hipotecarios. Puedes ver más sobre esto aquí: BENEFICIO 55 BIS.
Convertirte en empresario unipersonal: se va a utilizar para disminuir en gran medida el pago de impuestos, pudiendo deducir, para que te des una idea, el 100% de los intereses de los créditos hipotecarios, gastos tales como el corretaje y mantenciones del departamento, etc. Puedes ver más sobre esto aquí: EMPRESARIO UNIPERSONAL EN CHILE.
5. Analizar muy bien los documentos legales
Recuerda principalmente revisar a fondo estos 3 documentos cuando pienses en cómo comprar un departamento:
Promesa de compraventa: es el contrato entre el comprador y vendedor, previo a la escritura definitiva, que establece los términos y condiciones de la transacción. Debe firmarse ante notario y compromete a ambas partes a concretar la compraventa dentro de los plazos y precios acordados. Puedes ver más sobre esto aquí: PROMESA DE COMPRAVENTA.
.Cláusula de cesión de promesa: la cláusula de cesión de promesa va dentro de la promesa de compraventa y permite transferir el compromiso de compra a un tercero si el comprador original no puede seguir con la adquisición, evitando pagar una multa. Si quieres leer más sobre lo que NADIE TE CUENTA sobre la cláusula de cesión de promesa te recomiendo mi artículo: CESIÓN DE PROMESA.
Escritura: la escrituración cuando pienses en cómo comprar un departamento, es el proceso legal que formaliza la transferencia de una propiedad. A través de una escritura pública, se asegura la legalidad del acuerdo de compraventa, estableciendo derechos y obligaciones para ambas partes.
Puedes ver más sobre esto aquí: ESCRITURACIÓN DE UNA PROPIEDAD.
6. Planificar el arriendo futuro
Cuando analices cómo comprar un departamento, será esencial que te asegures:
–Elegir un buen arrendatario: Te dejo los mejores consejos para no tener que lidiar con arrendatarios problemáticos en mi artículo: 7 CONSEJOS PARA ARRENDAR.
–Considerar la ley “devuelveme mi casa” que te beneficia en caso de arrendatarios conflictivos: puedes revisar todo sobre esta ley aquí: LEY DEVUÉLVEME MI CASA EN CHILE.
–Aprovechar la OPORTUNIDAD HISTÓRICA que hay actualmente en Chile para invertir en departamentos por la CRISIS INMOBILIARIA. Puedes ver más sobre esto aquí: 2024: LA OPORTUNIDAD DEL SIGLO EN CHILE PARA INVERTIR EN DEPARTAMENTOS.
Conclusión
Cuando entiendas cómo comprar un departamento siguiendo los pasos que te detallé, entenderás que no se trata de un juego, pero tampoco de un salto al vacío.
Si te tomas el tiempo de entender cada paso, desde la elección del inmueble hasta la planificación del financiamiento, estarás mucho más cerca de ver resultados positivos.
No se trata de suerte, se trata de utilizar una estrategia inteligente acorde a tus objetivos. Y con las decisiones correctas, puedes asegurarte de que tu inversión no solo sea segura, sino también totalmente rentable para escaparte de la carrera de la rata antes de los 40 años.
