La cesión de promesa de compraventa es una cláusula crucial que debieses asegurarte que esté en toda promesa de compraventa que firmes en Chile.
En la promesa de compraventa justamente, es donde se definirán los términos y formas de la compraventa de un inmueble, y los plazos de pago concretos. La firma de este documento implicará a su vez la obligación mutua de ambas partes de cumplir con los acuerdos establecidos.
Si estás considerando invertir en una propiedad, es posible que te hayan surgido múltiples preguntas de diversa índole.
Por eso en este artículo te proporcionaremos toda la información clave para que tengas claridad sobre las implicancias de la cesión de promesa de compraventa e incluso te revelaremos todo lo que generalmente no se cuenta, para resguardar tus derechos durante todo el proceso.
¿Qué es una cesión de promesa de compraventa?
La cesión de promesa de compraventa se configura como la disposición que posibilita transferir el compromiso de compra cuando circunstancias externas, como el desempleo o enfermedad, impiden a una persona continuar con el proceso.
De esta manera, el inversionista tiene la posibilidad de desvincularse del proyecto inmobiliario que no pudo adquirir, evitando pagar una multa de rescisión, y a su vez cediéndole el derecho a adquirirlo a un tercero.
¿De qué sirve la cesión de promesa de compraventa?
Dado que constituye una cláusula muy especial dentro del compromiso entre el vendedor y el comprador respecto a las condiciones de una transacción inmobiliaria, la cesión de promesa de compraventa cumplirá las siguientes funciones esenciales:
- Adaptabilidad financiera: Brindando al comprador original la posibilidad de desligarse de compromisos financieros en caso de cambios en sus circunstancias personales, sin necesariamente perder la prima abonada o enfrentar sanciones severas.
- Oportunidad de ganancia: Ya que en caso de que el valor del inmueble haya experimentado un aumento desde la firma del compromiso inicial, el comprador original podrá obtener una ganancia al vender sus derechos por un monto superior al pago inicial.
- Resolución eficiente: Proporcionará una forma efectiva de transferir derechos sin la necesidad de iniciar un proceso completo de venta desde cero.
- Ventaja para el cesionario: Porque quien adquiera los derechos, podrá acceder a las condiciones previamente negociadas, potencialmente más favorables que las del mercado actual (Ejemplo: podrá acceder a precios de hace 3 años atrás).
- Confianza para el vendedor: Dado que el vendedor ya ha recibido una prima y la cesión no alterará los términos originales del contrato, asegurando la continuidad de la operación.
¿Es obligatorio celebrar una cesión de promesa de compraventa?
No es un requisito legal, pero siempre “se recomienda”. La transacción inmobiliaria, involucrando grandes sumas, se beneficia de la cláusula de salida para el comprador, que le proporciona la cesión de promesa de compraventa.
Asegurando formalidad, compromiso y fijando el precio. Aunque no es obligatorio, es una operación legal, respaldada por las leyes chilenas, que sólo te entregará beneficios en casos en los que se presenten situaciones inesperados.
Requisitos para que una cesión de promesa de compraventa tenga validez legal:
1. Documento escrito
Será esencial que la cesión de promesa de compraventa se formalice por escrito para tener validez legal. Aunque la ley no exige la notarización de la promesa de compraventa, se aconseja hacerlo.
Esta práctica respaldará la palabra de las partes involucradas en la negociación inmobiliaria. De todas formas, con la tecnología actual, la firma electrónica facilitará enormemente estos procesos en general, incluida la validación notarial.
2. Validez legal
Deberá ser legalmente aceptable cumpliendo con los requisitos establecidos por la ley.
Un ejemplo es la prohibición de que los cónyuges se vendan propiedades entre sí, considerada nula según las leyes chilenas.
3. Establecimiento de plazos
Establecer un plazo o condición será esencial en el acuerdo.
Podrás fijar un tiempo específico para el pago o, alternativamente, acordar condiciones específicas, como la aprobación del crédito hipotecario por parte de la entidad bancaria, dejando la decisión final en manos del vendedor.
Lo que nadie te dice sobre la cesión de promesa de compraventa
Como ya vimos, en términos generales, la cesión de promesa de compraventa permitirá transferir el derecho a compra cuando el comprador inicial no pueda continuar debido a circunstancias externas, como desempleo o enfermedad.
Será primordial tener en cuenta que, en caso de cesión, la responsabilidad de encontrar un nuevo comprador recaerá en el primer comprador, no en la inmobiliaria.
Por lo que deberás buscar por tu cuenta a alguien que cumpla con los requisitos necesarios para continuar el proceso de compra.
Además, algunas cesiones pueden tener condiciones especiales, como restricciones sobre el tipo de relación con el nuevo comprador (ejemplo sólo puedes ceder a familiares directos), limitando la cláusula de cesión.
¿Qué diferencia hay entre ceder y resciliar una promesa de compraventa?
En términos simples, en caso de resciliar una promesa, es decir, desistirse de la compra de la propiedad, se deberá pagar una multa a la inmobiliaria, que estará previamente acordada en la misma promesa, y que varía generalmente entre el 5% y 20% del valor de la propiedad.
En cambio, en la cesión de promesa, no se debe pagar multa dado que hay un nuevo comprador con las mismas condiciones originales. Incluso, como dijimos antes, en algunos casos podría haber una ganancia para el que cede la promesa que suscribió a precios de años anteriores.
Conclusión
La cesión de promesa de compraventa será una herramienta importante para los compradores y los inversionistas en el sector inmobiliario en Chile.
Ya que permitirá a los compradores transferir sus derechos y obligaciones a un tercero en caso de desempleo, enfermedad o simplemente arrepentimiento, antes de que se cumpla el plazo o las condiciones para celebrar el contrato definitivo.
No dejes de tener en cuenta todo lo detallado en este artículo con respecto a la cesión de promesa, si te encuentras por adquirir un inmueble, para hacerlo de forma conveniente y así evitar dolores de cabeza en caso de que surjan circunstancias externas que compliquen el proceso.
