El proceso de escrituración de una propiedad es un paso crucial en la compra y venta de una propiedad.
Sin embargo, la mayor parte de las personas se sienten increíblemente abrumadas por todos los detalles y requisitos que este procedimiento implica.
Por eso en este artículo, voy a responder algunas de las preguntas más comunes sobre la escrituración de una propiedad y te voy a dejar una guía paso a paso, con el objetivo de ofrecer claridad y orientación a quienes estén considerando invertir en su primer departamento.
¿Qué es la escrituración y por qué se considera tan importante?
La escrituración de una propiedad es el proceso legal mediante el cual se documenta y oficializa la transferencia de propiedad de un bien inmueble.
En este acto, se concreta jurídicamente la compraventa de la propiedad, brindando seguridad legal tanto al comprador como al vendedor.
Y la escritura pública es el documento que legitima esta transferencia y define los derechos y obligaciones de las partes involucradas.
¿Qué documentos y requisitos legales van a solicitarte en la escrituración de una propiedad?
Para la escrituración de una propiedad, vas a necesitar una serie de documentos claves como cédulas de identidad vigentes, el contrato de compraventa, certificado de dominio vigente, certificado de hipotecas y gravámenes, y finalmente la tasación del inmueble.
Además, deberás pagar impuestos y aranceles notariales, cuyo monto varía según el valor y la ubicación de la propiedad.
Además, al momento de escriturar deberás pagar el impuesto de timbres y estampillas.
¿Cuáles son los gastos en que incurriré al momento de escriturar?
A continuación te dejo los posibles gastos que tendrás que enfrentar al llevar a cabo la escrituración de una propiedad:
Impuesto estampillas y timbres: El mismo para las operaciones de crédito, que incluyen hipotecas inmobiliarias, es del 0,066% sobre el monto del crédito otorgado con un tope de 0,8%. Este impuesto se aplicará al momento de la firma del contrato de crédito y será esencial para legalizar la operación financiera. Si la propiedad es DFL2, este impuesto se reducirá al 0,2%.
Estudio de título: Si bien depende de la institución financiera, suele oscilar entre 4 UF y 10 UF (aunque esta última podría ser mayor si el estudio de la propiedad fuera más complejo).
Arancel Notarial: Los gastos notariales en la escrituración de una propiedad corresponden generalmente a un monto que va entre 4 UF y 12 UF.
Inscripción en el CBR: El gasto de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces depende del valor de la propiedad y puede ser aproximadamente 0.2% del valor de la transacción , con un tope aproximado a pagar de $264.200.
¿Cuáles son las etapas del proceso?
El proceso de escrituración de una propiedad se divide en 3 fases principales.
- Redacción de la escritura: Un abogado o el propio notario redacta la escritura, incluyendo información clave como los datos del comprador y vendedor, una descripción precisa del inmueble, el precio de la transacción y cualquier cláusula relevante.
- Firma ante notario: Con la escritura redactada, ambas partes (comprador y vendedor) deben firmarla ante un notario público, quien certifica la autenticidad de las firmas y la validez del acto.
- Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces: Luego de la firma, la escritura se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente al lugar del inmueble. Esta inscripción será esencial para que la transferencia de dominio sea reconocida legalmente al nuevo propietario y el proceso culmine.
¿A qué cláusulas debes prestar especial atención en la escrituración de una propiedad?
A continuación te dejo las principales cláusulas a las que tienes que prestar especial atención cuando lleves adelante la escrituración de una propiedad:
- Descripción de la Propiedad: Asegúrate de que la descripción de la propiedad sea precisa y completa, incluyendo la ubicación, superficie, linderos y cualquier característica relevante.
- Titularidad y Derechos: Verifica que el vendedor sea el legítimo propietario y que tenga los derechos necesarios para vender la propiedad. Esto incluye revisar la cadena de titularidad y confirmar que no haya gravámenes o deudas pendientes. Esto se analiza generalmente en profundidad en el estudio de título de la propiedad.
- Precio y Forma de Pago: Revisa que estos estén claramente especificados. Incluye cualquier detalle sobre pagos parciales, depósitos o financiamiento, etc.
- Condiciones de Entrega: Asegúrate de que las condiciones de entrega y la fecha en la que se te entregará la propiedad estén claramente establecidas.
- Cláusulas de Garantía: Verifica si hay cláusulas relacionadas con garantías cuando estés llevando a cabo el proceso de escrituración de una propiedad, como la garantía de que la propiedad está libre de cargas y gravámenes.
- Gastos y Tributos: Revisa cómo se distribuirán los gastos y tributos asociados con la venta, gastos notariales y tarifas de inscripción.
- Hipotecas: Si el comprador ha financiado la adquisición del inmueble mediante un crédito hipotecario, este detalle debe estar reflejado en la escritura.
- Servidumbres: La escrituración de una propiedad puede incluir servidumbres que impacten al inmueble, tales como derechos de paso o limitaciones en el uso de la propiedad. Debes prestar atención a esto.
- Condominios y Copropiedades: Para propiedades en régimen de copropiedad, la escritura debe detallar claramente las áreas comunes y las reglas de convivencia aplicables.
Una vez escriturado..¿el departamento ya será tuyo?
No, el departamento no es tuyo hasta que no esté inscrito en el CBR (Conservador de bienes raíces). Esto es algo que la mayoría se equivoca al llevar a cabo el proceso de escrituración de una propiedad.
Por eso es tan importante que pongas mucha atención al solicitar el comprobante de Inscripción de la Propiedad, para constatar que esta inscripción ha quedado finalmente realizada en el CBR (conservador de bienes raíces) respectivo.
La inscripción generalmente puede tardar entre 30 a 60 días en entregarse.
¿Es necesario hacer un estudio de título de la propiedad?
Si, es fundamental e indispensable realizar un estudio de título de una propiedad previamente a adquirirla.
Un estudio de título de una propiedad es un análisis detallado de los documentos legales relacionados con una propiedad y lo realiza un abogado.
En caso que estés comprando la propiedad con crédito hipotecario, generalmente el banco se encarga de realizar el estudio de título de la propiedad y te cobra por ello.
Si lo estás realizando sin crédito, será necesario que contrates por tu cuenta un abogado particular para que realice el estudio de título de la propiedad.
El propósito principal de un estudio de título de una propiedad es asegurar que la propiedad en cuestión esté libre de problemas legales que puedan afectar la compra o venta, se analizan varios factores como:
- Verificación de la propiedad: Confirma que el vendedor es el propietario legítimo de la propiedad y tiene el derecho de venderla.
- Identificación de gravámenes: Detecta si la propiedad tiene hipotecas, embargos, derechos de paso, servidumbres u otros gravámenes que puedan afectar su valor o uso.
- Revisión de la historia de la propiedad: Examina la cadena de titularidad para asegurarse de que todas las transferencias de propiedad anteriores se hayan realizado correctamente y sin disputas.
- Resolución de problemas: Identifica y ayuda a resolver cualquier problema legal que pueda existir antes de la compra, lo que puede incluir la corrección de documentos defectuosos, la liberación de gravámenes o la resolución de disputas de propiedad.
- Protección del comprador: Proporciona al comprador la tranquilidad de saber que está adquiriendo una propiedad sin problemas legales ocultos que podrían surgir en el futuro.
- Requisitos de financiamiento: Muchas instituciones financieras requieren un estudio de título antes de aprobar un préstamo hipotecario para asegurar que la propiedad es una inversión segura.
Conclusión
Como ya abordamos, la escrituración de una propiedad en Chile es un proceso complejo pero esencial, para asegurar la legalidad y seguridad de cualquier transacción inmobiliaria.
Debes prestar especial atención a los costos en que incurrirás en en el proceso de escrituración de una propiedad, y a su vez, las cláusulas que debes revisar en detalle para evitar letras chicas y futuros problemas.
También es importante destacar que la escrituración de una propiedad no es el paso final, ya que la propiedad no es tuya hasta que no queda inscrita en el CBR (Conservador de bienes raíces) por lo que debes prestar especial atención en este punto.
