La inversión inmobiliaria ha emergido como una opción atractiva para aquellos que buscan capitalizar su patrimonio en el tiempo y poder retirarse jóvenes.
Sobre todo durante este año 2024, donde se presenta una oportunidad histórica para comenzar en este mundo de la inversión inmobiliaria, dado que las tasas hipotecarias altas y el endurecimiento de los requisitos para créditos hipotecarios han sembrado un escenario de precios en las propiedades atrasados, súper favorable para aquellos pocos inversionistas que aún cuentan con las condiciones y la liquidez para invertir en propiedades.
Por otro lado, los incentivos tributarios que hay actualmente, son una oportunidad única para potenciar aún más los beneficios de la inversión inmobiliaria.
¿Qué es la inversión inmobiliaria?
Básicamente la inversión inmobiliaria consiste en adquirir propiedades. Esta adquisición no necesariamente se realiza con el fin de habitar la propiedad siendo nuestro objetivo principal obtener una rentabilidad inmobiliaria, mediante el arriendo de la propiedad y la posterior venta de la misma, ganando una significativa plusvalía en el medio.
¿Cuáles son las ventajas de realizar una inversión inmobiliaria?
Si deseas realizar tu primera inversión inmobiliaria te daremos a conocer algunas ventajas al invertir en una propiedad:
- Oportunidad histórica precios bajos.- Siendo el sector inmobiliario chileno uno de los más baratos del mundo si relacionamos el valor del m2 de las propiedades con el PIB per cápita de cada país. Puedes ver más detalles en el siguiente enlace : Inversión Inmobiliaria
- ROI (Retorno de la inversión) garantizado.- El ROI de una propiedad bien elegida para inversión inmobiliaria en Chile, puede alcanzar niveles del 27% anual, casi cuadruplicando el retorno de un depósito a plazo actualmente (aún con las tasas de depósitos a plazo altas).
- Plusvalía.- Al ser una inversión a largo plazo, con la renta que percibas de la propiedad pagarás el crédito hipotecario teniendo al final un inmueble que se pagó solo, y a su vez ganarás todo el mayor valor que irá tomando la propiedad con el tiempo, gracias a la plusvalía inmobiliaria.
- Incentivos Tributarios.- En la actualidad Chile ofrece una variedad de incentivos tributarios para quienes buscan realizar una inversión inmobiliaria como por ejemplo:
- Beneficio DFL2
- Beneficio 55Bis
- Beneficio tributario: Devolución de hasta 5 millones al adquirir una propiedad
¿Qué debo tener en cuenta para realizar mi primera inversión inmobiliaria?
Si estás buscando realizar tu primera inversión inmobiliaria en Chile te dejaremos una serie de consejos que de seguro te ayudarán a dar tus primeros pasos en el sector inmobiliario chileno.
La magia del Apalancamiento
El apalancamiento consiste en usar la “deuda buena” a tu favor. Es decir, utilizar la plata del banco para hacer crecer tu capital de forma acelerada.
Cuanto mayor sea el capital que se obtenga mediante crédito “bueno” (o, siguiendo la analogía, cuanto mayor sea la palanca), más fácil y ágil será multiplicar el capital que se invirtió.
Por eso, es fundamental elegir muy bien en dónde invertirás, ya que el apalancamiento también puede ser un arma de doble filo si no es bien utilizada.
Puedes ver mas detalles sobre esta herramienta mágica aqui: Apalancamiento inmobiliario
Crédito Hipotecario
Calificar para un crédito hipotecario podría suponer una tarea difícil para alguien que va a realizar su primera inversión inmobiliaria, ya que existen muchos factores a considerar como por ejemplo :
- Saber si cumples con los requisitos que solicitan los bancos para un crédito hipotecario.
- Conocer sobre las tasas fijas o variables y cual te conviene más.
- Comprender que es el FOGAES para la compra de tu primer inmueble
Comprar departamentos en blanco o verde
La opción de adquirir viviendas en construcción se ha vuelto cada vez más atractiva y popular para quienes buscan realizar una inversión inmobiliaria.
El término “Comprar Departamentos en Blanco o Verde» se refiere a la adquisición de una propiedad que aún no ha comenzado a construirse o que está en etapa temprana de construcción.
Esta forma de inversión inmobiliaria te puede hacer ahorrarte hasta un 30% del costo final de la propiedad y puede darte la posibilidad de pagar el pie en muchísimas cuotas, facilitándote por completo el inicio en este mundo inmobiliario.
Visita nuestro artículo sobre los 10 beneficios de comprar departamentos en blanco en el siguiente enlace: 10 Beneficios de comprar departamentos en blanco
Conoce las ventajas de comprar departamento en verde dando clic en el siguiente enlace: 8 ventajas de comprar departamentos en verde
Invertir en comunas de alta plusvalía
Recuerda que en la inversión inmobiliaria, el negocio está en el precio de compra, por lo que invertir en comunas emergentes que proyecten alta plusvalía será el paso fundamental, más allá de toda estrategia que estés planificando, para hacerlo de forma rentable.
Te dejamos nuestro artículo sobre las comunas con mayor plusvalía en el siguiente enlace : Comunas con mayor plusvalía en Chile
Bono Pie: una “trampa” para pagar menos pie
El bono pie es un instrumento muy utilizado sobre todo para personas que no cuentan con los ahorros necesarios para pagar entre un 10% y un 20% del valor total de la propiedad.
Consiste básicamente en que la inmobiliaria “infla el precio” para que el banco te financie un % mayor.
Por ejemplo: bono pie 10%: el banco te financia el 80%, pero en realidad te estará financiando el 90% sin saberlo. Es un truco del sistema.
Revisa nuestro artículo sobre este asunto aquí: Bono Pie Chile
Mutuarias y multicrédito: una “trampa” para aumentar tu “deuda buena”
Existen dos formas de aumentar tu capacidad de endeudamiento para poder apalancarse lo máximo posible, siempre considerando que estas eligiendo muy bien tu inversión.
En primer lugar, las mutuarias, dado que la deuda hipotecaria contraida con ellas no aparece en el sistema financiero, de forma tal que puedes duplicar tu capacidad de endeudamiento endeudándote primero con estas entidades.
En segundo lugar, el multicrédito, que consiste en ir a varios bancos al mismo tiempo a solicitar crédito hipotecario, de forma tal que “no se enteren entre sí” que te están otorgando créditos a la vez. Esto hará que puedas multiplicar tu capacidad de endeudamiento.
Puedes conocer más aquí: Mutuarias.
Aprovechar los Beneficios tributarios históricos que hay actualmente
Actualmente Chile ofrece una variedad de beneficios tributarios para quienes buscan realizar una inversión inmobiliaria, que hacen demasiado atractivo invertir en propiedades, como el DFL2, que te permite eximirte del impuesto a la renta entre otros, o el 55bis que te permite descontar intereses de crédito hipotecario, y el nuevo beneficio tributario, que te permite recibir una devolución de hasta $5 millones.
Puedes ver más detalles de cada uno aquí:
- Beneficio DFL2
- Beneficio 55Bis
- Beneficio tributario: Devolución de hasta 5 millones
Asesoría inmobiliaria
Es súper importante que te asesores para poder contemplar todos los factores necesarios para llevar a cabo tu primera inversión, como por ejemplo, que no puede faltar la cláusula de cesión de promesa, la póliza de seguro, y otros detalles súper importantes.
Puedes ver más detalles sobre asesores inmobiliarios aquí.
Evaluar la rentabilidad utilizando 5 indicadores clave
Esto constituirá un paso fundamental e indispensable a medir al momento de invertir en propiedades ya que indicará si efectivamente estamos ante una buena inversión inmobiliaria que nos permitirá generar grandes diferencias en nuestro patrimonio con el tiempo o nos meterá en un “cacho” difícil de salir luego.
Los principales indicadores a calcular serán cap rate, UF/m2, cash on cash y ROI, y si aún no sabes cómo calcularlos o tienes dudas de alguno en particular te dejamos nuestro artículo dedicado donde te enseñamos a calcular de manera precisa y acertada, cada uno de ellos: rentabilidad inmobiliaria
